מדריך השקעות בנדל”ן

זה לא סוד שהמצב הנוכחי הרגיש והבלתי יציב בשווקים הפיננסיים דוחף משקיעים ובעלי הון רבים להעביר את הכסף שלהם לאפיקי השקעה בטוחים יותר ולהשקיע בנדל”ן. האמת היא שגם לפני ששוק ההון והשווקים הפיננסיים הפכו לזירות השקעה מסוכנות, התשואה הפוטנציאלית על קניית דירה להשקעה הייתה גבוהה יותר ומשתלמת יותר מכל אפיק חסכון פיננסי אלטרנטיבי כמו קרן השתלמות, קופת גמל, ביטוח מנהלים והרשימה עוד ארוכה.

הנה כמה דברים שחשוב לדעת על ההבדל שבין השקעה בנדל”ן לערוצי השקעה אחרים, כמו שוק ההון למשל.

קניית דירה להשקעה לעומת השקעה באפיקים אחרים (בורסה, שוק ההון, אג”ח וכד’)

רכישת דירה להשקעה מביאה עמה מספר יתרונות שלא קיימים בשום אפיק השקעה אחר. ראשית, השקעה בנדל”ן היא אחד מאפיקי ההשקעה הבטוחים והיציבים ביותר שקיימים כיום. בעוד שבאפיקים האחרים קיים הסיכון להפסד של קרן ההשקעה עצמה (סכום הכסף ההתחלתי שהושקע), בעת קניית דירה, אין זה משנה מה קורה בשווקי נדל”ן והדיור, אתם נשארים עם הנכס בידיים שלכם.

זאת ועוד, לאור עליית המחירים המתמשכת והמצב השורר בשוק נדל”ן בישראל ב-15 השנים האחרונות, הסיכוי לירידת מחירים משמעותית בענף זה נראית כמעט בלתי אפשרית, אך גם אם חס וחלילה תתרחש ירידה שכזו – אדם שרכש דירה להשקעה לא יפסיד את קרן ההשקעה שלו. זאת בניגוד כמובן למצב בהשקעות מסוג אחר, בהן גם קרן ההשקעה נמצאת בסיכון ועלולה להימחק כליל.

תשואה גבוהה ויציבה והשבחה כמעט ודאית של הנכס

ב-15 שנים האחרונות ענף השקעות נדל”ן בישראל מניב למשקיעים בו תשואות שנתיות בטוחות וקבועות בגובה ממוצע של בין 3% ל-6% על השקעותיהם. התשואות מתקבלות הודות לעליית מחירים מתמשכת שמאפיינת את שוק נדל”ן הישראלי בתקופה זו. מעבר לגידול בשכר הדירה שמקבלים בעלי דירות להשקעה מהשוכרים מדי חודש, הרווח הגדול באמת מתקבל הודות להשבחת הנכסים שלהם שמתרחשת באופן כמעט אוטומטי.

לדוגמא: אם אדם קנה דירה להשקעה בחיפה לפני 3 שנים בסכום של מיליון וחצי שקלים וכיום המחיר של אותה הדירה בדיוק עומד על 3 מיליון שקלים, פירוש הדבר הוא שאותו משקיע שרכש את הדירה בשנת 2013 עשה עליה תשואה של 100% ב-3 שנים (33.3% לשנה). נשמע דמיוני? אז זהו, שממש לא – זהו פחות או יותר המצב ומה שמתרחש ברוב הערים בישראל של העשור האחרון.

הבנקים מעודדים השקעות נדל”ן

באיזה עוד ערוץ השקעה פרט לנדל”ן תוכלו לקבל מהבנקים בישראל מינוף (הלוואה / משכנתא) של למעלה מ-60% מגובה ההשקעה? התשובה היא: בשום ערוץ אחר. הודות להיותו של השוק כה יציב ובטוח להשקעה, מאפשרים הבנקים בישראל למשקיעי ולרוכשי דירות לקחת הלוואות בהיקפים גדולים לטובת ביצוע עסקאות נדל”ן.

מהם השיקולים שיש לקחת בחשבון כאשר קונים דירה להשקעה?

1. מרחק מהנכס: משקיעי נדל”ן רבים מסתכלים אך ורק על שורת הרווח. “מהו אחוז התשואה הצפוי לי בקניית דירה להשקעה בעיר X”. פוטנציאל הרווח ושיעור התשואה הצפוי הוא אמנם פרמטר חשוב מאד בבחירת הדירה להשקעה, אך אסור לשכוח שבתור משקיעים, גם למיקום הדירה משקל חשוב בהחלטה איפה להשקיע.
   דמיינו סיטואציה בה אתם מתגוררים בחדרה וקניתם דירה להשקעה באשקלון. המרחק הכולל בין שתי הערים הוא קצת פחות מ-120 ק”מ והנסיעה מעיר אחת לשנייה צפויה לקחת לכם בסביבות שעה וחצי. אז נכון, בסה”כ לא מדובר במשימה בלתי אפשרית, אך נניח שהשכרתם את הנכס לשוכר שצצות עמו כל מיני בעיות, אשר דורשות את טיפולכם האישי המיידי ואת הגעתכם הפיזית לנכס מספר פעמים בחודש. האם במקרה שכזה לא היה פשוט יותר לו הדירה להשקעה שרכשתם הייתה קרובה יותר למקום מגוריכם? האם במצב כזה ההתעסקות ו”כאב הראש” לא היו הופכים עבורכם לקלים יותר? אם כן, המסקנה המתבקשת היא שגם למרחק הפיזי שלכם מהנכס יש חשיבות גדולה בהחלטה איפה להשקיע.
2. פוטנציאל הרווח: כנראה המרכיב בעל המשקל הרב ביותר בהחלטה היכן לקנות דירה להשקעה. לפני שמחליטים על העיר או היישוב בו אנו מעוניינים להשקיע חשוב לבחון לעומק את כל נתוני ההשקעה האפשריים ולנסות לנתח ולהעריך מה צפוי לקרות לנכס שקניתם בטווח זמן בינוני של מספר שנים קדימה.
   האם ערך הדירה צפוי לגדול? האם קיים סיכון שהדירה תאבד מערכה? הרעיון ברכישת דירות להשקעה, מעבר לכסף שמתקבל משכר הדירה החודשי, הוא להשקיע בנכס שיצליח להגדיל את ערכו (השבחה) בטווח זמן של מספר שנים בודדות ויאפשר למשקיע לממש אותו תוך עשיית רווח גדול.
   לדוגמא: הקמת כביש גישה חדש, תחנת רכבת חדשה או מוסד חדש להשכלה גבוהה בסמוך לאזור ההשקעה צפויה להגדיל את ערכה, ומאידך, הימצאותה של עיר מסוימת בטווח הרקטות שנורות מעזה למשל צפויה להשפיע לשלילה על שווי הדירה.
3. האוכלוסייה המתגוררת באזור וההתנהלות מולה: אמנם השקעה בערים חלשות יותר מבחינה סוציו-אקונומית עשויה להניב תשואה גבוהה יותר מהשקעה בערים חזקות יותר מבחינה סוציו-אקונומית, בעיקר בגלל מחירי הדירות הנמוכים יחסית בערים החלשות, אך אין זה אומר שכדאי למהר ולהשקיע בערים אלה רק מטעמי תשואה, שכן יש לקחת בחשבון גם את ההתנהלות השוטפת שתידרש מול השוכרים שמתגוררים באזורים אלו, אשר לא פעם עשויה להוות מכשול משמעותי ולגרום לבעיות. בעת קבלת ההחלטה ודאו כי ביכולתכם להתמודד ולהתנהל מול שוכרים המגיעים מרקע קצת יותר קשה. אם יש לכם ספק – עדיף שתרכשו דירה באזור בו מתגוררת אוכלוסייה יציבה ומבוססת יותר.
4. ההון העצמי הדרוש עבור ההשקעה: כל אחד מאיתנו היה רוצה לקנות דירה להשקעה ברמת אביב, אך מה לעשות, לא לכולנו יש את האמצעים הכלכליים לעשות זאת. חשוב להתאים את ההשקעה ליכולות הכלכליות שלכם ולא לנסות “לקפוץ מעל הפופיק”.

חישוב התשואה של דירה להשקעה משכירות – איך מחשבים תשואה?

חישוב התשואה משכירות מתבצע על ידי הכפלת שכ”ד החודשי במספר החודשים בשנה (12) וחלוקה של המספר שיצא בסכום הכסף הכולל שהושקע ברכישת הדירה.

לדוגמא: רכשתם דירה בסכום כולל של 900 אלף ₪ ואתם משכירים אותה בסכום חודשי של 3,500 ₪. נכפיל את השכ”ד החודשי ב-12 חודשים בשנה ונקבל 42,000 ₪. את המספר שקיבלנו נחלק בסכום הכולל שהושקע (900 אלף ₪) ונקבל תשואה של 4.6% משכירות בשנה.
שימו לב: תשואה זו אינה כוללת את התשואה הנוספת המתקבלת מהשבחת הנכס.