==


דירה להשקעה

זה לא סוד שהמצב הנוכחי הרגיש והבלתי יציב בשווקים הפיננסיים דוחף משקיעים ובעלי הון רבים להעביר את הכסף שלהם לאפיקי השקעה בטוחים יותר ולהשקיע בנדל"ן. האמת היא שגם לפני ששוק ההון והשווקים הפיננסיים הפכו לזירות השקעה מסוכנות, התשואה הפוטנציאלית על קניית דירה להשקעה הייתה גבוהה יותר ומשתלמת יותר מכל אפיק חסכון פיננסי אלטרנטיבי קרן השתלמות, קופת גמל, ביטוח מנהלים והרשימה עוד ארוכה.

לפני שנגיע לנתונים עצמם ולניתוח מקיף של השוק במטרה לבחון איפה באמת הכי כדאי לקנות דירה להשקעה נכון לשנת 2016, הנה כמה דברים שחשוב לדעת על ההבדל שבין השקעה בנדל"ן לערוצי השקעה אחרים, כמו שוק ההון למשל.

קניית דירה להשקעה לעומת השקעה באפיקים אחרים (בורסה,שוק ההון,אג"ח,וכד')
רכישת דירה להשקעה מביאה עמה מספר יתרונות שלא קיימים בשום אפיק השקעה אחר. ראשית,השקעה בנדל"ן היא אחד מאפיקי ההשקעה הבטוחים והיציבים ביותר שקיימים כיום. בעוד שבאפיקים האחרים קיים הסיכון להפסד של קרן ההשקעה עצמה (סכום הכסף ההתחלתי שהושקע), בעת קניית דירה, אין זה משנה מה קורה בשווקי נדל"ן והדיור, אתם נשארים עם הנכס בידיים שלכם.

זאת ועוד, לאור עליית המחירים המתמשכת והמצב השורר בשוק נדל"ן בישראל ב-15 השנים האחרונות, הסיכוי לירידת מחירים משמעותית בענף זה נראית כמעט בלתי אפשרית, אך גם אם חס וחלילה תתרחש ירידה שכזו – אדם שרכש דירה להשקעה לא יפסיד את קרן ההשקעה שלו. זאת בניגוד כמובן למצב בהשקעות מסוג אחר, בהן גם קרן ההשקעה נמצאת בסיכון ועלולה להימחק כליל.

תשואה גבוהה ויציבה והשבחה כמעט ודאית של הנכס

בעשור האחרון ענף השקעות נדל"ן בישראל מניב למשקיעים בו תשואות שנתיות בטוחות וקבועות בגובה ממוצע של בין 3% ל-6% על השקעותיהם. התשואות מתקבלות הודות לעליית מחירים מתמשכת שמאפיינת את שוק נדל"ן הישראלי בתקופה זו. מעבר לגידול בשכר הדירה שמקבלים בעלי דירות להשקעה מהשוכרים מדי חודש, הרווח הגדול באמת מתקבל הודות להשבחת הנכסים שלהם שמתרחשת באופן כמעט אוטומטי.

לדוגמא: אם אדם קנה דירה להשקעה בתל-אביב לפני 3 שנים בסכום של מיליון וחצי שקלים וכיום המחיר של אותה הדירה בדיוק עומד על 3 מיליון שקלים, פירוש הדבר הוא שאותו משקיע שרכש את הדירה בשנת 2013 עשה עליה תשואה של 100% ב-3 שנים (33.3% לשנה). נשמע דמיוני? אז זהו, שממש לא – זהו פחות או יותר המצב ומה שמתרחש ברוב הערים בישראל של העשור האחרון.

הבנקים מעודדים השקעות נדל"ן

באיזה עוד ערוץ השקעה פרט לנדל"ן תוכלו לקבל מהבנקים בישראל של שנת 2016 מינוף (הלוואה / משכנתא) של למעלה מ-60% מגובה ההשקעה? התשובה היא: בשום ערוץ אחר. הודות להיותו של השוק כה יציב ובטוח להשקעה, מאפשרים הבנקים בישראל למשקיעי ולרוכשי דירות לקחת הלוואות בהיקפים גדולים לטובת ביצוע עסקאות נדל"ן.

מהם השיקולים שיש לקחת בחשבון כאשר קונים דירה להשקעה?

#1 המרחק מהנכס: משקיעי נדל"ן רבים מסתכלים אך ורק על שורת הרווח. "מהו אחוז התשואה הצפוי לי בקניית דירה להשקעה בעיר X". פוטנציאל הרווח ושיעור התשואה הצפוי הוא אמנם פרמטר חשוב מאד בבחירת הדירה להשקעה, אך אסור לשכוח שבתור משקיעים, גם למיקום הדירה משקל חשוב בהחלטה איפה להשקיע.

דמיינו סיטואציה בה אתם מתגוררים בחדרה וקניתם דירה להשקעה באשקלון. המרחק הכולל בין שתי הערים הוא קצת פחות מ-120 ק"מ והנסיעה מעיר אחת לשנייה צפויה לקחת לכם בסביבות שעה וחצי. אז נכון, בסה"כ לא מדובר במשימה בלתי אפשרית, אך נניח שהשכרתם את הנכס לשוכר שצצות עמו כל מיני בעיות, אשר דורשות את טיפולכם האישי המיידי ואת הגעתכם הפיזית לנכס מספר פעמים בחודש. האם במקרה שכזה לא היה פשוט יותר לו הדירה להשקעה שרכשתם הייתה קרובה יותר למקום מגוריכם? האם במצב כזה ההתעסקות ו"כאב הראש" לא היו הופכים עבורכם לקלים יותר? אם כן, המסקנה המתבקשת היא שגם למרחק הפיזי שלכם מהנכס יש חשיבות גדולה בהחלטה איפה להשקיע.

#2 פוטנציאל הרווח: כנראה המרכיב בעל המשקל הרב ביותר בהחלטה היכן לקנות דירה להשקעה. לפני שמחליטים על העיר או היישוב בו אנו מעוניינים להשקיע חשוב לבחון לעומק את כל נתוני ההשקעה האפשריים ולנסות לנתח ולהעריך מה צפוי לקרות לנכס שקניתם בטווח זמן בינוני של מספר שנים קדימה.

האם ערך הדירה צפוי לגדול? האם קיים סיכון שהדירה תאבד מערכה? הרעיון ברכישת דירות להשקעה, מעבר לכסף שמתקבל משכר הדירה החודשי, הוא להשקיע בנכס שיצליח להגדיל את ערכו (השבחה) בטווח זמן של מספר שנים בודדות ויאפשר למשקיע לממש אותו תוך עשיית רווח גדול.

לדוגמא: הקמת כביש גישה חדש, תחנת רכבת חדשה או מוסד חדש להשכלה גבוהה בסמוך לאזור ההשקעה צפויה להגדיל את ערכה, ומאידך, הימצאותה של עיר מסוימת בטווח הרקטות שנורות מעזה למשל צפויה להשפיע לשלילה על שווי הדירה.

#3 האוכלוסייה המתגוררת באזור וההתנהלות מולה: אמנם השקעה בערים חלשות יותר מבחינה סוציו-אקונומית כמו לוד, רמלה, ירוחם ואחרות עשויה להניב תשואה גבוהה יותר מהשקעה בערים כמו תל אביב ורמת השרון, בעיקר בגלל מחירי הדירות הנמוכים יחסית בערים החלשות, אך אין זה אומר שכדאי למהר ולהשקיע בערים אלה רק מטעמי תשואה, שכן יש לקחת בחשבון גם את ההתנהלות השוטפת שתידרש מול השוכרים שמתגוררים באזורים אלו, אשר לא פעם עשויה להוות מכשול משמעותי ולגרום לבעיות. בעת קבלת ההחלטה ודאו כי ביכולתכם להתמודד ולהתנהל מול שוכרים המגיעים מרקע קצת יותר קשה. אם יש לכם ספק – עדיף שתרכשו דירה באזור בו מתגוררת אוכלוסיה יציבה ומבוססת יותר.

#4 ההון העצמי הדרוש עבור ההשקעה: כל אחד מאיתנו היה רוצה לקנות דירה להשקעה ברמת אביב, אך מה לעשות, לא לכולנו יש את האמצעים הכלכליים לעשות זאת. חשוב להתאים את ההשקעה ליכולות הכלכליות שלכם ולא לנסות "לקפוץ מעל הפופיק".


נתונים עדכניים: מהן הערים ומהם היישובים בהם הכי כדאי לקנות דירה להשקעה ב-2016?

הערה: חשוב לשים לב שהנתונים בטבלה שלפניכם אינם כוללים את התשואה המלאה, שמתקבלת מהשבחת הנכס, אלא אך ורק את התשואה משכירות (תשלומי שכר הדירה החודשיים). כמו כן, מדובר בנתונים ממוצעים אשר התקבלו בכל עיר / יישוב. כמובן שהכלל אינו מעיד על הפרט, ולכן יתכן שמשקיע בעיר מסוימת השיג תשואה שנתית גבוהה יותר מזו הרשומה בטבלה.

עיר / יישוב

מספר חדרים

מחיר ממוצע של דירה (ש"ח)

שכ"ד חודשי ממוצע (ש"ח)

תשואה ממוצעת מהשכרה (%)

תל אביב

3

2,424,000

5,500

2.72%

ירושלים

3

1,850,000

3,790

2.46%

חיפה

3

900,000

3,000

4.60%

באר שבע

3

965,000

2,280

2.84%

ראשון לציון

3

1,147,000

3,710

3.88%

אשדוד

3

1,215,000

3,150

3.11%

אשקלון

3

979,000

2,450

3.00%

פתח תקווה

3

1,279,000

3,390

3.18%

כפר סבא

3

1,580,000

3,620

2.75%

רעננה

3

1,800,000

3,830

2.55%

חדרה

3

1,288,000

2,490

2.32%

טבריה

3

683,000

1,870

3.29%

נתניה

3

1,613,000

3,290

2.45%

בת-ים

3

1,522,000

3,580

2.82%

רמת גן

3

1,622,000

4,250

3.14%

נס ציונה

3

1,468,000

3,490

2.85%

רעננה

3

1,800,000

3,830

2.55%

נהריה

3

1,313,000

2,600

2.38%

אילת

3

861,000

2,970

4.14%

חולון

3

1,409,000

3,570

3.04%

בני ברק

3

1,295,000

3,390

3.14%

רחובות

3

1,277,000

3,270

3.07%

הרצליה

3

2,237,000

4,250

2.28%

גבעתיים

3

1,788,000

4,520

3.03%

קריית גת

3

812,000

2,250

3.33%

 

+הנתונים בטבלה נלקחו מאתר מדלן.

חישוב התשואה של דירה להשקעה משכירות – איך מחשבים תשואה?

חישוב התשואה משכירות מתבצע על ידי הכפלת שכ"ד החודשי במספר החודשים בשנה (12) וחלוקה של המספר שיצא בסכום הכסף הכולל שהושקע ברכישת הדירה.

לדוגמא: רכשתם דירה בסכום כולל של 900 אלף₪ ואתם משכירים אותה בסכום חודשי של3,500₪. נכפיל את השכ"ד החודשי ב-12 חודשים בשנה ונקבל 42,000 ₪. את המספר שקיבלנו נחלק בסכום הכולל שהושקע (900 אלף ₪) ונקבל תשואה של 4.6% משכירות בשנה.
שימו לב: תשואה זו אינה כוללת את התשואה הנוספת המתקבלת מהשבחת הנכס.

סניף חיפה: רחוב טרומפלדור 54, מרכז זיו חיפה
סניף אילת: קניון העיר 9, אילת
טל: 077-5518676
פקס: 077-5516751
ת.ד. 3335 חיפה, מיקוד 3103301


כל הזכויות שמורות לסוכנות נדל״ן keyhouse אין להעתיק,לשכפל,לצלם,לתרגם,לקלוט ו/או לאכסן במאגר מידע בכל דרך ו/או אמצעי מכני,דיגיטלי,אופטי,מגנטי, ו/או אחר- חלק כלשהו מן המידע ו/או מאמרים ו/או תמונות ו/או האיורים ו/או כל תוכן אחר שצורף ו/או נכלל באתר אינטרנט זה, בין אם לשימוש פנימי ו/או לשימוש מסחרי.
כל שימוש בתכני האתר ללא אישור מפורש בכתב מסוכנות נדל״ן keyhouse אסור בהחלט.
כל מידע המתחייס לנכסים למכירה והשכרה הוא ממקורות אמינים. המוצג אינו מתימר להיות מדויק והוא כפוף לטעויות,השמטות,כל הצלומים הרבועיים והממדים הינם בקירוב, ממדים מדוייקים ניתן לקבל באמצעות שכירת שרותים מקצועיים של אדריכל או מהנדס. מס׳ חדרי השינה המצויין לעיל אינו מסקנה משפטית. על כל אדם להתייעץ עם עורך-דין,אדריכל,או כל מומחה אחר מטעמו,לצורך קביעה כמה מהחדרים בנכס יוכל לשמש כחדרי שינה בהתאם לחוק.